王丽新

　　2月25日，杭州迎来年后第三次土拍，共出让3宗宅地，平均溢价率为45.6%。开年以来，“京沪深杭”等多城地盘市集出现表露变化，频现房企溢价买地局势。

　　2月份以来，上海4宗地、杭州3宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超30%；苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；郑州土拍出现民营房企以溢价率27%拍下某涉宅用地的情况……另据中指沟通院统计，本年1月份，百强房企拿地总和为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年同时由负转正。

　　在笔者看来，与往常两年房企主动“缩表”、地盘多以“底价成交”以致流拍的冷清形态比拟，现时市集出现积极变化，房企重燃拿地温雅，有三大新投资逻辑值得关注。

　　第一，房企投资从押注大盘转向疼爱中低总价、细则性更强的“小而好意思”地块，股东行业向“品性化设备”转型。在大设备期间，多地有造新城野心，设备商通过勾地模式大概曲折设备模式投资百亿元大盘局势层见叠出。如今则都备不同，除少量数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小畛域宅地，更相宜市集需求。

　　近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块亦多呈现“低总价、低密度、细则性高”的特质，这类涉宅地块具有畛域适中、设备周期短、资金回笼快的“加分”上风。

　　据CRIC（中国房产信息集团）监测30个重心城市待售地块起拍总价数据来看，完结2025年2月初，15亿元以下地块占比高涨，较2024年同时高涨了21个百分点。这一变化既契合现时房企对里面拿地投资的风险管控逻辑，也为建设高舒限度的“好屋子”提供空间，供需双向感性适配，响应出行业从“畛域膨大”向“质料升级”的积极转向。

　　第二，房企拿地从“畛域至上”转向“算得过账”，重构行业利润逻辑。与上一轮周期中“不计成本冲畛域”式抢地不同，现时房企即等于溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。

　　现时，高能级城市中枢肠块备受疼爱，但三四线城市地盘仍多以底价成交。这背后有三大动因，一是房企对投资拿地全体较为严慎，共鸣是押注中枢城市“安全钞票”，即聚焦区域韧性更强的重心城市大概中枢肠块投资，打“钞票保卫战”；二是挤出更高利润空间，比如面前某些房企拿地会成立得志净利润率5%以上、IRR（里面收益率）15%以上的硬筹办，以期名目结转时有更好的利润率，缓解上一个周期毛利率较低的困境；三是更安定“错峰”逆周期拿地，当下行业正处于转型期，中枢城市地价较2021年峰值已回调约15%，财务盘面肃肃的“三好生”将其视为“低成本扩储窗口期”，竞争敌手较少，恰所以相对较低成本加快“补仓”的好时机。

　　第三，房地产融资环境冉冉改善，房企拿地资金池转向“回补”，助本质业树立信用。开年以来，多家房企已密集抛动身债筹办，多则有高达90亿元的公司债，少则有10亿元的中期单据。此外，民营房企融资也通达了新形态。1月份，滨江集团、新但愿地产以及好意思的置业等3家民营企业认为刊行29亿元信用债。

　　在国内成本市集，相关部门正加鼎力度用好房地产各项融资器用“组合拳”，得志各样房企不同门径、不同阶段的合理融资需求。在外洋好意思元债市集，亦有“破冰”之举。2月份，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）公告称拟刊行3.5亿好意思元债，这是当时隔三年再度刊行好意思元债。从扫数这个词行业来看，自2022岁首房地产市集参预深度调遣后，内资房企大畛域刊行无典质好意思元债券极为凄惨。绿城此举，标明国际投资者对优质房企的信心有所回升‌。

　　国表里融资环境握续得回改善，重复楼市企稳复苏，双向增厚房企现款流蓄池塘，缓解其流动性压力，促使其过剩力重回投资拿地通说念，树立行业信用。

　　预测明天，跟着策略效应的进一步开释和市集信心的冉冉复原，房企的拿地力度有望连续加大。但如安在拿地与风险之间找到均衡，仍需企业敬畏市集礼貌，感性投资，股东房地产行业走上健康发展之路。

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包袱剪辑：何松琳